Zvýšení paušálních výdajů znamená pro osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ) horší dostupnost hypoték – neboť jim formálně klesnou příjmy.
Banky sice vědí, že skutečné náklady bývají nižší, ale v rozhodování o tom, zda úvěr poskytnout, je to příliš nezajímá. „Vždy vycházíme z daňového základu. Zjišťovat, zda jsou reálné výdaje nižší než paušální, je téměř nemožné. Většina takových klientů reálné výdaje ani neeviduje,“ říká Irena Zatloukalová za ČSOB.
„OSVČ může namísto zisku využít i obrat společnosti,“ informuje Tomáš Kofroň z Raiffeisenbank. Zatloukalová dodává, že pokud OSVČ zasílá každý měsíc na účet u banky všechny své příjmy, banka vyhodnotí výši možné měsíční splátky, a tím i úvěru, který poskytne bez předložení daňového přiznání. Většina bank to ale nezohledňuje.
Proto by si každý, kdo uplatňuje náklady tímto způsobem a kdo chce žádat v bance o hypotéku, měl rozmyslet, zda si raději neodečte skutečné nižší náklady a nezaplatí dobrovolně vyšší daň.
Banky chtějí předložit zpravidla dvě daňová přiznání Banky zpravidla chtějí předložit daňová přiznání za jeden, dva, výjimečně tři roky. „Při hypotečním úvěru do 1,5 milionu korun klient navíc předkládá jedno daňové přiznaní, při úvěru vyšší hodnoty dvě daňová přiznání za poslední zdaňovací období,“ říká Mikuláš Duda za GE Money Bank. Z finančního hlediska je ale pro banku důležité to poslední. U předchozího si ověřuje, zda jste nebyli ve ztrátě nebo na nule.
Kromě přiznání banky vyžadují potvrzení o zaplacení daně, potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu a České správě sociálního zabezpečení, jež nesmí být starší 30 dní a které stačí předložit až při čerpání, dále kopii živnostenského oprávnění, koncesní listinu či osvědčení vydané živnostenským úřadem.
Další podmínkou pro poskytnutí hypotéky je minimální délka podnikání – rok, dva nebo tři v závislosti na konkrétní bance.
Pokud o hypotéku žádá osoba samostatně výdělečně činná, nečekají ji jen přísnější hodnocení příjmů, ale u některých bank také vyšší úroková sazba. „OSVČ mohou dostat úrokovou sazbu vyšší zhruba o 0,3 až 0,4 %,“ upozorňuje Milan Roček, ředitel Hyposervisu a předseda Asociace hypotečních makléřů. O kolik vyšší daň zaplatit, poradí nejlépe v bance Zaplatit vyšší daň ale vždycky nestačí. V případě, že budou vaše příjmy oproti předchozím letům podezřele vysoké, ačkoli to není pravidlo, nedivte se, když banka žádost o úvěr zamítne. „U osob samostatně výdělečně činných jsou totiž banky citlivější na různé anomálie v příjmech,“ vysvětluje Milan Roček. Dodává, že banky v posuzování bonity nezohledňují jednorázové příjmy – například z prodeje nemovitosti, pokud se tím neživíte.
Když už se rozhodnete vyšší daň zaplatit, nabízí se otázka, o kolik více je nezbytné minimum. Nejjednodušší je zajít do banky a zeptat se. „V bankách jsou na takové otázky zvyklí a nikomu to nepřijde divné,“ říká Roček. Obecně platí pravidlo, že splátka musí být menší než součet životních nákladů a výdajů odečtený od dvanáctiny ročních příjmů. Je to ale velice nepřesné. Vždy je navíc nutné počítat s určitou rezervou.
Zaplatit vyšší daň ale není jediná možnost, jak úvěr na bydlení získat. Další variantou je zažádat v bance o hypotéku bez dokládání příjmů. Místo toho podepíšete čestné prohlášení o výši vašich příjmů. Úrok kolem osmi procent Hypotéku bez doložení příjmů nabízí zhruba polovina bank. „Bez dokládání příjmů mohou o hypotéku u GE Money Bank žádat vybrané skupiny klientů, jako například lékaři, notáři, právníci a podobně,“ říká Duda. U všech bank jde však o poměrně drahé produkty. Každého žadatele o takovou hypotéku vnímají banky jako poměrně rizikového, proto na oplátku žádají podle Hyposervisu roční úrok zhruba kolem osmi až 8,5 %. Rozhodně na rozdíl od hypoték bez prokazování příjmů určených k refinancování u těchto neplatí, že by vyšly zhruba stejně draho jako klasická hypotéka, u které se příjmy dokládají.
Aby ji banka poskytla, je nutné, abyste měli čistý úvěrový rejstřík a splnili stejné podmínky jako žadatelé s příjmy ze závislé činnosti, tedy ze zaměstnání.
Kromě vyšší úrokové sazby počítejte u těchto produktů také s nižší hodnotou úvěru v poměru k odhadované ceně nemovitosti. Většina bank poskytuje pouze padesát procent, Volksbank šedesát procent, ale maximálně 2,5 milionu korun, což znamená, že odhadovaná cena nemovitosti nesmí překročit 4 166 667 Kč. Maximálně lze získat úvěr ve výši pěti milionů korun, což může představovat maximálně 50 procent odhadované ceny zastavené nemovitosti.
Maximální délky splatnosti mají banky většinou stanoveny na 30 nebo 40 let, u Raiffeisenbank musíte úvěr splatit do 20 let.
***
Parametry hypoték bez prokazování příjmů (netýká se refinancování)
Banka min. v výše Kč HÚ max. HÚ v výše Kč max. LTV splatnosti max. délka v letech věk, HÚ do něž splacen musí být roční úroková fixaci sazba při pětileté
ČSOB 200000 5000000 50,00 % 40 70 od 7,94 % (A)
GE Money Bank neuvádí 2000000 50,00 % 30 70 od 4,99 % (B)
Hypoteční banka 200000 5000000 50,00 % 40 70 od 7,94 % (A)
Poštovní spořitelna 200000 5000000 50,00 % 40 70 zcela individuální
Raiffeisenbank 300000 3000000 50,00 % 20 65 od 8,56 %
Volksbank 300000 2500000 60,00 % 30 70 7,59 %
Pozn.: HÚ - hypoteční úvěr, LTV – loan to value, poměr výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti; A – garantovaná sazba v případě, že posíláte peníze na účet u ČSOB a zároveň pojistíte nemovitost, nebo úvěr; B – úvěr jen pro vybrané skupiny klientů (právníci, lékaři atd.)
